Evaluare proprietati imobiliare comerciale

Informatii despre evaluarea spatiilor comerciale

 

Pentru stabilirea valorii de piata a proprietatilor imobiliare comerciale (spatiilor comerciale) se foloseste, in general, metoda costului de inlocuire, ce confera  metodologia cea mai  completa in urmarirea si prinderea in calcul a tuturor aspectelor concrete legate de alcatuirea si conceperea obiectului in exploatare, sau daca exista suficiente informatii in piata ce poat permite aplicarea metodei comparatiei vanzarilor,se poate aplica si aceasta metoda.

In practica economica a evalua un spatiu comercial presupune elaborarea lucrarii prin diferite metode, in functie de specificul spatiului comercial, metode care sa conduca in final la o valoare cat mai apropriata de valoarea de piata; aceasta valoare constituie baza de pornire la analiza ce are loc in cadrul unei banci pentru acordarea unui imprumut bancar, la emiterea unei scrisori de garantie sau la vanzare,etc.

Din multitudinea metodelor de evaluare practicate in prezent cu limitele si avantajele fiecareia, literatura de specialitate si chiar specialistii din ANEVAR recomanda metoda valorii de inlocuire actualizate, pentru ca ea este recunoascuta ca fiind cea mai exacta si eficienta in domeniu. Aceasta metoda consta in utilizarea unor costuri pentru cladiri cu aceleasi caracteristici functionale, tehnico-structurale si de finisare, avand posibilitatea de a opta intre diferite surse pentru stabilirea cat mai corecta a costurilor.

In cazul de fata, la metoda propusa pentru calcularea valorii de inlocuire a spatiilor comerciale se porneste de la preturile unitare stabilite de cataloagele intocmite de ISCAS Bucuresti in anul 1964 pe tipuri de constructii. Cataloagele mentionate sunt cele aprobate de comisia centrala pentru inventarierea si reevaluarea fondurilor fixe, costurile fiind valabile la data de 01.01.1965.

Aceste documente cuprind costuri pe mp de arie desfasurata (AD) pentru cladiri cu caracteristici constructive similare, indicii de cost fiind stabiliti prin comparatia costurilor unor obiective realizate in decursul a 2 – 3 ani premergatori intocmirii cataloagelor.

Costurile de constructie pe mp utilizate se aleg conform catalogului nr. 120 – Spatii comerciale si anexe ale acestora, la care se aplica corectiile necesare in functie de caz. Preturile pe metru  patrat  se aleg pentru cladiri cu caracteristici similare in functie de utilizarea constructiilor, de tipul si materialele de constructie utilizate, de finisaje, dotari, instalatii etc.

Pentru evaluare orice bun se considera complet terminat, cu toate finisajele necesare inclusiv trotuarul inconjurator, precum si instalatiile functionale de deservire a cladirii pana la bransament. Pentru lucrari neterminate sau lipsa, se aplica corectii in functie de fiecare caz in parte.

Valoarea de inlocuire actualizata  a spatiilor comerciale  este data de costul pe mp arie desfasurata in functie de dotari si marimea suprafetei desfasurate, valoare ce se va actualiza la zi diferentiat, in functie de grupa si subgrupa din care face parte conform clasificarii  HG  2139/2004.

Pentru stabilirea pretului de circulatie se aplica coeficienti de individualizare calculati in functie de amplasare in zona localitatii, calitatii generale constructive, specificul comercial si in acelasi timp cererea – oferta de spatii comerciale.Preturile de vanzare pentru cabinetele medicale sunt stabilite in prezent conform O.U.G nr. 68/2008.

Despre

Constantin Dragos MIRICA
evaluator autorizat EBM, EPI si EI

Membru titular al ANEVAR din anul 2009, cu certificari reinnoite anual, Constantin Dragos Mirica este un expert evaluator cu o mare experienta , avand in portofoliu atat evaluari de proprietati rezidentiale (case, vile, apartamente, terenuri), cat si evaluari de active industriale, spatii comerciale sau spatii pentru prestari de servicii.

Citeste mai mult +

Contact

Adresa

Str. Bahluiului, nr.37, sector 1, Bucuresti

Telefon

0745.15.28.89

Email

Această adresă de email este protejată contra spambots. Trebuie să activați JavaScript pentru a o vedea.

Web

www.evaluator-anevar.com.ro