Procesul de evaluare este un sistem complex ce contine toate cercetarile, informatiile, rationamentele, analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimata.

INSPECTIA PROPRIETATII DE CATRE EXPERTUL EVALUATOR

Inspectia unei proprietati permite identificarea starilor fizice si de amplasament, trasaturilor sociale si economice ale perioadei in care se exercita procesul de evaluare si influentelor asupra valorii proprietatii.

I. Definirea problemei de evaluare:

• identificarea clientului;
• destinatia evaluarii;
• scopul evaluarii;
• data evaluarii;
• identificarea caracteristicilor proprietatii: localizarea si drepturile de proprietate asupra bunurilor.

II. Culegerea informatiilor si descrierea proprietatilor:

• informatii despre aria de piata (caracteristici generale ale regiunii, orasului si vecinatatii);
• informatii despre proprietate (identificarea si analiza amplasamentului si constructiilor, aprecierea starii tehnice);
• informatii despre proprietati comparabile (vanzari, oferte, grad de neocupare, cost si depreciere, venit si cheltuieli, etc.);
• solicitarea de documente de la proprietar/client;
• fotografierea proprietatii.

CENTRALIZAREA ŞI ANALIZA INFORMATIILOR

In procesul inspectiei, evaluatorul culege date privind piata locala, tendinta pietii, proprietatea supusa evaluarii si a proprietatilor comparabile, informatii pe care le include in analiza de piata si analiza celei mai bune utilizari.

I. Analiza informatiilor

studii ale cererii (identificarea potentialilor utilizatori ai proprietatii respective);

studii ale ofertei (oferta se refera la productia si la disponibilitatea produsului pe piata);

studii de marketing (se studiaza modul in care o anumita proprietate va fi absorbita, vanduta sau inchiriata in conditiile de piata curente sau anticipate).

II. Cea mai buna utilizare

Terenul ca fiind liber (analiza celei mai bune utilizari a terenului neamenajat ii permite evaluatorului sa identifice proprietati comparabile cu cea analizata);

Terenul ca fiind construit(analiza celei mai bune utilizari a terenului construit se realizeaza pentru a se decide daca se mentin constructiile de pe teren sau se modifica prin renovare, modernizare, transformare ori se demoleaza).

III. Aplicarea abordarilor in evaluare: exprimarea unei opinii asupra valorii proprietatii implica utilizarea unor proceduri specifice care se incadreaza in trei abordari distincte de analiza a datelor (prin piata, prin venit, prin cost).

IV. Reconcilierea valorilor si opinia finala asupra valorii: reconcilierea valorilor depinde de natura problemei de evaluare, de abordarile folosite si de credibilitatea pe care o prezinta valorile obtinute reflectata in opinia finala evaluatorului.

ELABORAREA RAPORTULUI DE EVALUARE

Misiunea de evaluare nu se poate considera indeplinita pana cand concluzia nu este transpusa intr-un raport de evaluare si prezentata clientului. Valoarea astfel comunicata este o opinie a evaluatorului si reflecta experienta si rationamentul profesional pe care acesta le-a aplicat pentru analizarea datelor adunate.

Raportul de evaluare este un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare, baza de evaluare (tipul de valoare) si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Deasemenea, un raport de evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si sa prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, continutul si dimensiunea unui raport variaza in functie de destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea misiunii de evaluare.