Impozitele pe proprietate vor creste semnificativ in 2026, iar anumite facilitati si reduceri acordate persoanelor fizice si juridice vor fi eliminate.

Guvernul a stabilit in toamna anului 2025 ca mecanismul de stabilire a impozitului pe proprietate se va modifica incepand cu data de 1 ianuarie 2026.

In prezent, impozitarea proprietatii se bazeaza pe valoarea impozabila a cladirii, care in cazul cladirilor din beton armat sau cu pereti exteriori din caramida arsa este stabilita la 1.000 lei pe metru patrat. Aceasta valoare impozabila se inmulteste cu suprafata locuintei si cu un coeficient de corectie care variaza intre 0,9 si 2,6 in functie de rangul localitatii si zona in care este amplasata cladirea.

De asemenea, la valoarea rezultata se aplica o reducere de 10% pentru locuintele cu o vechime de peste 30 de ani sau de 30% pentru cladirile cu o vechime de peste 50 de ani. In plus, exista reduceri de coeficient si pentru apartamentele situate in blocuri cu cel putin 4 etaje si cel putin 9 apartamente. Ulterior, primariile aplica o cota cuprinsa intre 0,08% – 0,2% din valoarea impozabila a cladirii pentru stabilirea impozitului final pe locuinte.

Impozitul pe proprietate pentru persoane fizice

Proiectul de lege adoptat de Guvern in aceasta toamna aduce o serie de modificari importante la acest mecanism care vor fi implementate incepand din 1 ianuarie 2026.

Astfel, principala noutate este ca valoarea impozabila a unei proprietati va creste de la 1.000 lei pe metru patrat la 2.677 lei pe metru patrat. Totusi, este important de mentionat ca valoarea de referinta de 1.000 lei pe metru patrat a fost stabilita in 2016 si a fost indexata anual cu valoarea inflatiei.

Pe baza ratei anuale a inflatiei publicata de Institutul National de Statistica, valoarea impozabila a unei proprietati a fost in 2025 de circa 1.573 lei. Daca ne bazam pe acest calcul, atunci valoarea impozabila de 2.667 lei stabilita pentru 2026 este cu circa 70% mai mare decat in 2025.

De asemenea, proiectul de lege elimina reducerile de 10% si 30% acordate pana acum pentru locuintele cu o vechime mai mare de 30 de ani si, respectiv, 50 de ani, dar si reducerile pentru locuintele din blocurile de peste 4 etaje.

In schimb, cota finala stabilita de primarii va ramane undeva in intervalul 0,08% – 0,2%, cu o mentiune importanta: legea prevede ca primariile nu mai au dreptul sa adopte o cota finala mai mica decat cea din anul anterior. In practica, acest lucru inseamna ca primariile nu vor avea la dispozitie un artificiu matematic pentru a reduce impozitul comparativ cu valoarea din 2025.

Pe scurt, noua lege afecteaza proprietarii de imobiliare persoane fizice in doua moduri: prin cresterea semnificativa a valorii impozabile si prin eliminarea numeroaselor reduceri acordate pana in 2025.

Intrucat mecanismul de calcul al impozitului pe proprietate este complex, iar unii coeficienti pot fi ajustati in anumite marje, este dificil de anticipat cu exactitate cat de mult vor creste impozitele pentru fiecare proprietate in parte.

Totusi, pe baza evolutiei valorii impozabile, putem estima ca impozitul pe proprietate va creste cu aproximativ 70% pentru persoanele fizice care nu beneficiau de niciun fel de reduceri si cu mult peste 70% pentru persoanele fizice care beneficiau de anumite reduceri in functie de tipul locuintei.

Proiectul de lege prevede ca vor fi scutiti in continuare de plata impozitului pe proprietate veteranii de razboi, vaduvele acestora, persoanele persecutate din motive politice, etnice si rasiale, prizonierii sau persoanele deportate.

Nu in ultimul rand, Guvernul a inclus un amendament la lege care prevede triplarea impozitului special pentru casele cu o valoare de peste 2,5 milioane de lei (aproximativ 500.000 de euro). Astfel, impozitul special va fi de 0,9% din valoarea care depaseste pragul de 2,5 milioane de lei, comparativ cu 0,3% in prezent.

Impozitul pe proprietate pentru persoane juridice

In prezent, persoanele juridice platesc un impozit pe proprietate mai mic in cazul in care proprietatea detinuta este de tip rezidential. Noul proiect de lege elimina insa complet categoria de „cladiri rezidentiale” pentru persoane juridice, ceea ce inseamna ca toate proprietatile detinute de persoane juridice vor plati impozit ca pentru o cladire nerezidentiala.

Pentru aceasta categorie de proprietati, valoarea impozabila va fi stabilita pe baza unor rapoarte de evaluare, iar cota de impozitare va fi cuprinsa intre 0,2% si 1,3% si va fi decisa de primaria pe raza careia se afla cladirea respectiva. Acelasi mecanism de calcul se va aplica si in cazul persoanelor fizice care detin cladiri nerezidentiale.

Impozitarea cladirilor fara autorizatie de construire

Noua lege prevede un capitol special pentru constructiile ridicate fara acte legale. Astfel, dezvoltatorul care construieste o cladire fara sa aiba autorizatie de construire va fi obligat sa o declare la primarie si sa plateasca un impozit pe proprietate majorat cu 100% timp de 5 ani, cu exceptia cladirilor care au fost finalizate inainte de 1 august 2001.

Intr-o astfel de situatie, impozitul se va calcula pe baza datelor despre suprafata cladirii, care va fi calculata in teren de autoritati.

Pe de alta parte, daca dezvoltatorul nu declara o cladire construita fara autorizatie de construire, atunci impozitul pe cladire va fi majorat succesiv cu 30% pentru fiecare 6 luni de intarziere.

Pentru a descoperi cladirile construite fara autorizatii de construire, autoritatile statului vor avea dreptul de a utiliza drone sau aplicatii software pentru imagini satelitare, pe langa inspectiile pe teren, iar toate aceste informatii vor fi acceptate de instantele de judecata.

Autoritatile sustin ca au implementat toate aceste masuri pentru a descuraja construirea de cladiri fara autorizatii de construire.

eProprietatea, amanata pentru 2027

Initial, Guvernul intentiona sa introduca in 2026 sistemul eProprietatea, care prevede stabilirea impozitului pe proprietate in functie de valoarea reala a proprietatilor imobiliare.

Autoritatile au decis insa sa amane noul sistem pentru cel putin inca un an din cauza faptului ca implementarea propriu-zisa necesita mai mult timp. Cu alte cuvinte, modificarile anuntate pentru 2026 reprezinta un pas intermediar inainte de eProprietatea, iar acestea au fost introduse strict cu scopul de a majora impozitele pe proprietate in 2026 la valori apropiate de cele care vor fi impuse prin noul sistem eProprietatea.

De ce este necesara actualizarea raportului de evaluare

Actualizarea raportului dumneavoastra de evaluare imobiliara este un pas esential pentru conformitatea fiscala si eficienta financiara. Daca aveti un raport de evaluare pentru impozitare datand din 31.12.2020, este imperativ sa il reactualizati in cel mai scurt timp posibil. Fara o evaluare recenta, atat proprietarii individuali (persoane fizice), cat si entitatile comerciale (persoane juridice) risca sa se confrunte cu cote marite de impozitare — 2% pentru persoanele fizice si 5% pentru persoanele juridice. Acest proces va va ajuta sa evitati costuri fiscale neasteptate, si va va asigura ca sunteti pe deplin aliniati cu ultimele reglementari fiscale in Romania.